房地产和经济,哪个先倒下

关于房地产和经济的两者之间的关系,一直以来争论不休,有观点认为,房地产挤占了太多资源,只有把这些资源从房地产中解放出来,才能救经济,也有观点认为,房地产是经济的支柱,没有了房地产,经济就如无根之木。


其实关于房地产和经济的争论,核心无非是如何确保经济在不依靠房地产的情况下继续增长。这个问题甚至可以推导为,经济什么时候会摆脱房地产?有没有可能房地产泡沫破灭的时候而经济转型成功?


的确当前的经济过度依赖房地产,在这几年地方ZF的收入报表中,房地产行业贡献了近一半(包括土地出让收入和房屋交易环节的税收收入)。


梳理过去技术年的发展历程你就会发现,中国经济的过去增长模式基本上是制造业搭台、房地产唱戏的模式。


1、上世纪八九十年代,我们经济高速增长的动力来自于承接中低端制造业和人口红利,到了2001年,我们顺利加入WTO,迅速扩大的产能瞬间找到了庞大的市场。
2、出口的迅速扩大带来了充沛的外汇储备。而为了维持汇率稳定,国内基础货币也必须大幅增长,流动性大幅增加。
3、 而到了2000年以后,我们开始重点发展房地产,特别是2003年以后,地方ZF开始大量卖地,这些收入又大部分被留在当地ZF手中,成为投资的主要资金 供给来源。地方ZF为了快速拉动GDP,选择了见效快的房地产和基建。各地交通设施不断改善,各种新城、园区也如雨后春笋。基建和房地产的大量上马又进一 步带动了上下游大宗产业的繁荣。

当前经济的问题在于,我们已经度过了一个高速增长期,上面这个模式已经逐渐玩不下去了,而新的增长点却又没有出现。在这样的情况下,人们会更加偏爱那些相对简单的玩法。比如房地产,人们希望买房等升值,银行希望给购房者贷款获得稳定收益。房地产就在各方的偏爱中节节高,而传统产业则因为资金的流失而逐渐衰落。


房 地产和经济的因果关系更像是后者决定前者。在任何一个经济体中,经济持续向好,资金自然会选择购买各种资产,而房地产是非常重要的一类资产,经济走强,房 价必然上涨。相反,如果经济衰退,各类资产价格下跌也是比如,房价也不能幸免。现在房地产的问题在于超量货币带来的投机需求和外汇制度导致人民币不得不挤 在国内,经济和房价之间的因果关系开始模糊起来。


世界主要经济体中,几乎没有一个真正摆脱房地产。这里的房地产,特定指的是热门城市的房地产。我们关注房价涨跌也更多集中在热门城市,因为只有这些城市的房地产才具备金融属性。而这些城市房价的走势才是关键,他们主导了楼市的兴衰,更是经济的晴雨表。


如果这些城市房价出现大规模下跌,结果可能真的不那么美好:


1、金融业首当其冲
由 于热门城市房地产的投资属性吸引金融业资金大笔进入。如果房价下跌,会出现时什么情况,第一种情况,购房者继续扛着还贷。第二种,购房者会选择断供,房子 被银行收走,继续还剩余贷款。而银行收走房子也不会开心,因为他们希望提高流动性,收走了房子对提高流动性的益处不大。而且这些房子的抵押价值会随着房价 的下跌而不断下滑。

2、系统性风险被引爆
如果热门城市的房价下跌,那么原因肯定是经济出现大问题了,极大可能引发的系统性风险。所有货币基金、债券等资产的价值也会大幅缩水,这些资产的暴跌会让资本选择出逃避险,人民币暴跌,流动性进一步降低,资产价格继续下跌,如此恶性循环。
那么目前会不会有这类风险呢?从整个房贷的链条上来看,银行对于房贷的风险把控能力总体较高,而且房贷资产证券化的规模也很小,流动性风险要比之前房地产泡沫的破灭的美日要小。所以金融业的安全还是有保证的,至于系统性风险的引爆,笔者还真的看不到“星星之火”在哪。
热门城市房价的稳定对于经济的重要性不言而喻,而那些非热门城市则无关紧要,谁让它们不受资本待见呢!所以“房地产先倒下,还是经济先倒下”这个问题可以理解为“经济先倒下,热门城市房价随后倒下”!
 

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